所得税・住民税
REAL ESTATE AND TAX個人が土地や建物などを譲渡したときに生ずる所得（譲渡所得）に対しては、他の所得と分離して国税である所得税及び復興特別所得税、地方税である住民税（都民税・区市町村民税）が課税されます。
この譲渡所得は、その対象となる土地や建物などの所有期間が譲渡した年の1 月1 日現在で、
① 5 年を超える場合が長期譲渡所得
② 5 年以下の場合が短期譲渡所得となり、税額の計算も別々に行います。
売った土地や建物を買い入れたときの購入代金や購入手数料などです。実際の取得費が不明又は譲渡価額の5 ％未満のときは、譲渡価額の5 ％とします。
土地や建物を売るために直接支出した費用で、仲介手数料、借家人を立ち退かせる場合の立退料、建物を取り壊して土地を売る場合の取壊し費用などです。
次のいずれかに該当する金額です。
| 種類 | 控除額 |
|---|---|
| 収用事業のために土地や建物を譲渡した場合 | 5,000万円 |
| 自分が居住している家屋やその敷地を譲渡した場合 | 3,000万円 |
| 特定土地区画整理事業などのために土地等を譲渡した場合 | 2,000万円 |
| 特定住宅地造成事業などのために土地等を譲渡した場合 | 1,500万円 |
| 農地保有の合理化などのために農地等を譲渡した場合 | 800万円 |
平成27年12月31日までに、以下の要件に該当する自己の居住用財産を譲渡して、代わりの住宅を取得した場合には、譲渡資産の売却価額から新しい住宅の取得価額を差し引いた額にのみ課税される、買換えの特例が受けられます。したがって、買換資産の取得価額が譲渡資産の売却価額を上回るときは、課税対象となりません。
居住用財産の買換えで譲渡損失が発生した場合には、土地・建物等の譲渡による所得以外の所得と通算する特例及び譲渡した年の翌年以後3 年内の各年分（住民税の場合は、譲渡した年の翌々年度以後3 年度間の各年度分）の総所得金額等からその損失額を控除する特例が受けられます。
居住用財産の譲渡で譲渡損失が発生した場合には、土地・建物等の譲渡による所得以外の所得と通算する特例及び譲渡した年の翌年以後3年内の各年分（住民税の場合は、譲渡した年の翌々年度以後3年度間の各年度分）の総所得金額等から、その損失（住宅ローンの残高から譲渡価額を控除した残高が限度となります。）を控除する特例が受けられます。
適用要件にあてはまる場合には、通常よりも低い税率で計算する軽減税率の特例が受けられます。なお、居住用財産の譲渡に関する3,000万円の特別控除とは重複して適用することができますが、居住用財産の買換えの特例とは重複して適用できません。
平成28年12月31日までに、譲渡した年の1 月1 日現在で所有期間が5 年を超える土地等を、以下のように優良な住宅地の供給等に寄与するために譲渡した場合などは、一般の長期譲渡所得の場合より低い税率が適用されます。
住宅ローン等を利用して住宅を新築、取得又は増改築した場合、一定の要件に該当していれば、入居した年分以後の各年分の所得税額から一定額が控除されます。 民間の金融機関や独立行政法人住宅金融支援機構（旧住宅金融公庫）などのローン等を利用し、その返済期間が10 年以上の割賦返済である場合で、次の要件に該当する方に適用されます。 また、住宅ローン控除の適用がある方で、所得税から控除しきれない額がある場合は、個人住民税からも控除できます。 ただし、入居した年及びその年の前後2 年以内に譲渡所得の課税の特例（3,000 万円の特別控除、買換え・交換の特例など）の適用があるときは、この控除の適用はありません。
平成21 年から平成29 年末までに入居し、所得税の住宅ローン控除を受けている方で、所得税から控除しきれなかった住宅ローン控除額がある方は、翌年度分の住民税（所得割）から控除されます。住民税からの控除額は、
①所得税の住宅ローン控除可能額のうち所得税において控除しきれなかった金額又は
②所得税の課税総所得金額等の額に7％を乗じて得た金額（最高13.65 万円）
※のいずれか小さい額となります。
なお、この控除の適用を受けるためには、確定申告や年末調整により所得税の住宅ローン控除を受ける必要がありますが、個別に区市町村へ申告する必要はありません。
※平成26 年3月31日までに入居した場合等は所得税の課税総所得金額等の額に5％を乗じて得た額（最高9.75 万円）となります。
居住者が、国内において、認定長期優良住宅を新築又は取得（未使用のものに限る。）し、平成21 年6月4 日から平成29 年12 月31 日までの間に居住の用に供した場合（その新築の日から6 か月以内にその者の居住の用に供した場合に限る。）は、一定の要件の下で、その住宅の新築等に係る標準的な費用の額の10％相当額が、その年分の所得税額から控除されます。その年分の所得税額から控除しきれない額がある場合には、翌年分に繰り越して控除できます。 また、平成26 年4 月1 日以後に居住の用に供する認定低炭素住宅についてもこの適用が受けられます。
| 居住年 | 対象住宅 | 控除対象限度額 | 控除率 | 控除限度額 |
|---|---|---|---|---|
| 平成25年1月～ 平成26年3月 |
認定長期優良住宅 | 500万円 | 10％ | 50万円 |
| 平成26年4月～ 平成29年12月 |
認定長期優良住宅 認定低炭素住宅 |
650万円 | 10％ | 65万円 |
居住者が、その者の所有している居住の用に供する家屋について、一定の省エネ改修工事を含む増改築等を行った場合において、その家屋を平成21 年4月1 日から平成29 年12 月31 日までの間にその者の居住の用に供したときは、一定の要件に該当する場合は、その年分の所得税額から控除されます。
| 居住年 | 改修工事限度額 | 控除率 | 控除限度額 |
|---|---|---|---|
| 平成25年1月～ 平成26年3月 |
200万円 （300万円） |
10％ | 20万円（30万円） |
| 平成26年4月～ 平成29年12月 |
250万円 （350 万円） |
10％ | 25万円（35万円） |
50 歳以上の者等一定の居住者がその者の所有している居住の用に供する家屋について、一定のバリアフリー改修工事を含む増改築等を行った場合において、その家屋を平成21 年4 月1 日から平成29 年12 月31日までの間にその者の居住の用に供したときは、一定の要件に該当する場合は、その年分の所得税から控除されます。
| 居住年 | 改修工事限度額 | 控除率 | 控除限度額 |
|---|---|---|---|
| 平成25年1月～ 平成29年12月 |
200万円 | 10％ | 20 万円 |
省エネ改修工事又はバリアフリー改修工事を含む特定の増改築等に係る住宅借入金等を有する居住者が平成19 年4 月1 日（省エネ改修工事に係るものは平成20 年4 月1 日）から平成29 年12 月31 日までの間に、その者の居住の用に供した場合において、一定の要件に該当していれば居住の用に供した以後5年間にわたって各年分の所得税額から一定額が控除されます。
| 居住年 | 特定増改築等限度額 | 控除率 | 各年の控除限度額 | 控除限度額 |
|---|---|---|---|---|
| 平成25年1月～ 平成26年3月 |
200万円 | 2.0％ | 4万円 | 60万円 |
| 800万円 | 1.0％ | 8万円 | ||
| 平成26年4月～ 平成29年12月 |
250万円 | 2.0％ | 5万円 | 62.5万円 |
| 750万円 | 1.0％ | 7.5万円 |