資産価値の最大化×有効的な節税対策
オーナー様の資産をより良いカタチで
次世代へ引き継ぐお手伝いを致します！
オーナー様のご意向、背景、建物・土地状況に合わせた建築プランニングをご提案致します。
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まず大切なことは将来にわたって安定した高収益を確保するには、賃貸アパート・マンション経営を事業としてとらえ、収益力（利回り）を重視する「経営者的発想」を持つことが大切です。
賃貸アパート・マンション経営にとって、安定した入居率を維持し続けることが何より大切です。
そのためには、“入居者様はお客様”という経営者意識を持ち、入居者様に満足してもらえる居住空間やサービスを提供することが必要です。
閑静な住宅地、環境に恵まれた土地、交通の便の良い地域・悪い地域等、土地には様々な特徴があり、土地の特徴、立地条件によって賃貸住宅事業のプランは異なってきます。
| ①どんな層の住民が住んでいる土地か？ | 学生、都心へ通勤する会社員、子供の多いファミリーなど |
|---|---|
| ②交通の便は？ | 駅からの距離、バス便の有無や時刻・本数 |
| ③周辺地域の条件 | 買物の便利さ、学校の近さ、公園や公共施設、主要道路へのアクセス |
| ④用途地域 | 建蔽率、容積率、高さ、日当たり、近隣の建物 |
| ⑤建築基準法 | 敷地に面する公道私道、東西南北の建築物の状況 |
| ⑥近隣の賃貸住宅 | 相場、設備、家賃、間取り、条件などをリサーチ |
家賃査定を過信評価し過ぎずに、建設する際は出来るだけ現実性を持って計画することが大切です。
より確実な収支計画を立てる為に予想できる平均的な空室状況と、最悪の空室状況を想定した収支計画を立る事が良いでしょう。どの程度の空室率で収支がマイナスにならないか、知っておく必要があります。 新築からしばらくの間入居率１００％になる可能性は高いですが、築年数が経つにつれて必ず空室が出るようになってきますので空室率を予測して計画的に検討した方が良いでしょう。
賃貸経営をする上で家賃は毎月の安定収入として一番大切な部分です。入居率と同じように古くなるに連れて下がるのが現代の状況で、今後バブル期のような値上げは期待できないと考えた方が良いでしょう。又周辺の賃貸物件の家賃・間取り・設備など様々な観点を持って賃貸不動産の比較、参考に計画をしましょう。家賃設定は入居募集・ローン返済などに大きく関わりますので、ご自身の立場だけではなく入居者側から考える事も大切です。
家賃についで重要な収入となる敷金・礼金・更新料・保証金・償却金などを収支計画に考える方も多いようですが、あまりおすすめしません。敷金・保証金などはあくまでも預り金にすぎません。退去時の清掃代や不注意で壊れた部屋の修繕費や家賃滞納の補填としては利用できますが、返金しなければならない場合があります。また、礼金・更新料・償却金などは変動もあり、情勢により計算に入れる事は妥当ではないと考えます。あくまでも別枠としての考え方が適切ではないでしょうか、、、。現在の募集状況と今後の予測をしっかり検討するこが大切です。
租税公課、共用部分の電気代、入居者が退去した際のリフォーム代、火災保険料や、数年から１０年程度先に実施する外壁や内装のリフォーム費用等様々な補修費用も予測できます。このような費用は毎年積み立てなどを考え計画することが必要だと思います。
上記以外にもその地域・その建物で必要な費用（町内会費・エレベーター管理費・清掃代など）がある場合もありますので、出来るだけ現実に近い形で計画を立てることが良いようです。
簡単に言うと支出に対する利益の割合のことです。（年利回り、月利回り、、、）不動産賃貸経営をするために不動産物件を購入する際には、どのくらいの期間で支出金額を回収することができるのか、どのくらいで利益を上げていくことができるのかを把握しておく必要があります。
| 表利回り | 年間家賃収入を購入価格で割ったもの（単純利回りとも呼ばれる＾＾；）投資適格な目安は10％前後表利回り＝年間家賃収入÷購入価格×100 | |
|---|---|---|
| 単純計算例→ 土地購入費+建築費用が１億円 家賃８万円 貸室10室の場合。8万円Ｘ10室＝80万円（月額収入）Ｘ12ヶ月＝960万円（年間収入）960万円÷1億円×100＝9.6％ | ||
| 実質利回り | 年間家賃収入からすべての年間支出を差し引いた収入を購入価格で割ったもので、粗利回りとも呼ばれる。投資適格な目安は3％前後 「実質利回り」＝（年間収入－年間支出）÷購入価格×100 | |
※購入価格とは、建設の際に必要となるすべての費用。具体的には建設費用、登記費用、不動産取得税、登録免許税、一括払いの火災保険、消費税などを含めた費用。
※年間支出とは、不動産会社に支払う管理費・保障費、修繕費、借入金の元利返済分、固定資産税、火災保険などの費用。
土地活用を成功に導く為には専門的な知識が必要となります。当社では特にこれから賃貸経営をお考えのオーナー様、建替をお考えのオーナー様に土地を有効的に活用するためのご提案させて頂きます。